STJ decide: multas em acordos judiciais são irrevogáveis; saiba como se proteger

Multas em acordos judiciais: STJ fecha porta para revisões e abre alerta para devedores

Uma decisão unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), publicada em 02/03/2023, mudou as regras do jogo para quem firma acordos judiciais com bancos, imobiliárias ou credores: **multas por descumprimento agora são consideradas cláusulas penais contratuais**, e não astreintes (multas processuais). Na prática, isso significa que, uma vez homologado o acordo, a multa só poderá ser reduzida em casos excepcionais, como valor manifestamente excessivo ou cumprimento parcial da obrigação.

O caso que gerou a decisão: imobiliária x consumidores

O processo analisado (REsp 1.999.836) envolvia um grupo de consumidores que moveu ação contra uma incorporadora imobiliária por descumprimento de acordo homologado em juízo. O compromisso firmado obrigava a empresa a instituir um condomínio e apresentar a minuta de convenção em prazo determinado. Para cada dia de atraso, incidia uma multa diária.

A imobiliária argumentou que a multa era uma astreinte (ferramenta processual para forçar o cumprimento de obrigações), passível de revisão a qualquer tempo com base no artigo 537, §1º do CPC. Porém, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) entendeu que o acordo homologado estava protegido pela coisa julgada, impedindo alterações.

Por que o STJ rejeitou o pedido da imobiliária?

O STJ foi taxativo: um acordo homologado em juízo é um contrato típico (transação), regido pelos artigos 840 e 842 do Código Civil. Logo, a multa nele prevista é uma cláusula penal (arts. 408 a 416 do CC), e não uma astreinte. Isso implica duas consequências graves para quem descumpre o acordo:

• Irrevisibilidade quase absoluta: A multa só pode ser reduzida se comprovado que seu valor é abusivo (art. 413 do CC) ou que a obrigação foi parcialmente cumprida.
• Erros processuais são fatais: A imobiliária errou ao fundamentar seu pedido no CPC (processo civil) em vez do Código Civil, o que levou à rejeição liminar do recurso.

Quais os riscos para devedores e empresas?

Essa decisão do STJ cria um cenário de alto risco para:

• Devedores bancários: Multas em acordos com bancos (como parcelamentos de dívidas) agora têm caráter contratual irrevogável, salvo abusividade comprovada.
• Compradores de imóveis: Atrasos em obras ou regularização de condomínios podem gerar multas impossíveis de renegociar depois de homologadas.
• Empresas em recuperação judicial: Acordos com credores que preveem multas por descumprimento devem ser redigidos com extremo cuidado, sob risco de onerar ainda mais a situação financeira.

"A decisão do STJ é um alerta vermelho para quem negocia com bancos ou incorporadoras. Uma multa mal redigida em um acordo judicial pode se tornar uma bomba-relógio financeira, explodindo quando o devedor menos esperar. A solução? Analisar cada cláusula antes da homologação, com foco em limitar valores e prever mecanismos de revisão."

Dica da Retomada Legal: como se proteger antes de assinar um acordo

Diante desse cenário, a Retomada Legal recomenda as seguintes ações imediatas para evitar armadilhas em acordos judiciais:

1. Auditoria pré-homologação das cláusulas penais

• Exija que multas por descumprimento sejam proporcionais ao valor da dívida (ex.: máximo de 2% ao mês).
• Inclua cláusulas que permitam revisão por arbitragem em caso de força maior (ex.: crise econômica, greves).
• Evite multas diárias — opte por valores fixos ou percentuais sobre o saldo devedor.

2. Negocie a exclusão da coisa julgada para multas

Embora difícil, é possível argumentar que multas por descumprimento não fazem coisa julgada material, permitindo ajustes futuros. Isso requer:

• Fundamentação no princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
• Previsão expressa no acordo de que multas poderão ser revistas por mutuo acordo ou mediação.

3. Prepare-se para a execução judicial

Se o acordo já estiver homologado e a multa for abusiva:

• Ingresse com ação revisional de contrato (art. 413 do CC), comprovando desproporcionalidade.
• Argumente enriquecimento ilícito do credor se a multa superar o valor principal da dívida.
• Busque liminares para suspender a cobrança enquanto o processo tramita.

Quando a multa pode ser revista mesmo após homologação?

O STJ deixou claro que a revisão de cláusulas penais em acordos homologados só é possível em duas hipóteses:

1. Cumprimento parcial da obrigação: Se a parte cumprir parte do acordo (ex.: pagar 70% da dívida), a multa deve ser reduzida proporcionalmente.
2. Valor manifestamente excessivo: Multas que superam 10% do valor total do acordo podem ser consideradas abusivas.

No entanto, o tribunal ressaltou que, devido à Súmula 5 (que impede revisão de fatos e provas em recurso especial) e à Súmula 7 (que restringe a análise de cláusulas contratuais), a discussão sobre proporcionalidade raramente chega ao STJ. Ou seja: a batalha deve ser travada nos tribunais estaduais, com provas robustas de abusividade.

Conclusão: previna-se ou pague o preço

A decisão do STJ é um divisor de águas para quem negocia dívidas ou obrigações judiciais. De um lado, credores (bancos, imobiliárias) ganham mais segurança para cobrar multas. Do outro, devedores e empresas ficam reféns de cláusulas muitas vezes abusivas, com poucas chances de revisão.

A saída? Atuação preventiva. Na Retomada Legal, nosso time especializado em direito bancário e imobiliário analisa cada vírgula de acordos judiciais antes da homologação, garantindo que:

• Multas sejam justas e revisáveis.
• Prazos sejam realistas.
• Cláusulas abram espaço para renegociação em casos de imprevistos.

Não espere a multa virar uma dívida impagável. Fale conosco e proteja seus direitos antes de assinar qualquer acordo.